高盛再一次改口中国楼市预测，大家都怎么看？

你发现问题了，所以豪宅的涨跌是缩量的。

流通性差的东西，才会暴涨暴跌。流通性好的价格不会变化过快

黄大，这个月买断逆回购还是净回笼的，这个对今年或者最近一段时间投资的参考意义是什么？4月份还是震荡等后面再看有大行情？

目前看是正当

看看北京卖房的博主，大总聊房，豪宅跌的才狠，北京一堆豪宅抛售，他们拿了房款都去哪了，好难猜啊[大笑]

跌的狠代表弹性大。

北京房价也会反弹上涨很大吗

屯猪肉肯定可行，你看豆粕和猪肉期货远期的价格

老哥，猪肉价格到底了吗，前两天都3.8了，猪周期反转真的难熬[捂脸]

我不做养猪股，我做冻肉股

双汇？

人口少了，但消费者多了呢，也就是人口量少了，但有钱人多了，那是涨还是跌。其实想想以人口看问题，是不全面的。

猪肉我正在越跌越买

不可能的，因为你再有钱，单个人也有需求极限

就这中位数收入，距离极限发展空间还是太大了。

巧了，新的视频模型也叫happy horse[飙泪笑]

这种人群早就搬迁（清空）了，居住条件差，经济能力也匹不上配套。

所以我认为下一阶段土地财政就是旧城改造，你没发现各大城市老市中心的容积率比新城区低。现在核心地段老破小和新房的单价能差3倍以上

看城市，人口还在流入的城市，这就不是问题。步梯房高楼层承接了之前城中村的职能，承载外来务工人员和刚工作工资低的人的住房问题。低楼层尤其是一楼现在是香饽饽，重新返修一下居住体验很好。尤其是隔壁愿意卖的，两套打通，格局改动一下，性价比高的离谱。

几乎所有新城区建设，就是为了绕开这帮老房子的改造。 现在大部分城市都有三个中心，老城区市中心、“绝对市中心”、新城区市中心。 “绝对市中心”回归老城区，大概率要等到这帮老年人子女去世，孙子辈都老了才会发生，这时候房子大概率成危房好些年了。

早就搬走了

出租

市中心的老房子，其实你根本看不上。我真进去看过，裸露的水管，80年代香港的设计，拥挤的楼梯和电梯。深圳甚至有些小区三大运营商只有一两个有信号。这房子说真的，租我都要考虑，买？一看价格三四万一平米，逗我玩[doge]

之前深圳有个老楼，出现裂缝成危房了，每平米应声涨了一万，因为原拆原建就成新房了，每平米成本也就2000块，但是大前提是你说的绝对市中心。

北京这边老人去世后的老破小，要么是传给孙辈自助，要么是低于市场价一点点迅速出手然后子女辈的分家产。有些老人还没去世也是出掉以后跟子女去美澳加。所谓原拆原建很难，大部分是房屋修缮也就是刷一下外立面和小区外设，换一下水管，燃气改走外管道。

砖混楼咋打通

济南有一个小区已经在规划原拆原建了，+500住新房子[捂脸]

找非承重部位就可以了

老破小长期下只有出租作用，等拆迁怕是要再过几十年[捂脸]

[捂脸]起码现在买房亏的比买某些股票少

为什么不推荐股票， 炒股不是有钱就行吗

我重仓几个创业板ETF都赚不少了，还什么股票[捂脸]

？ 但炒股是为了赚收益啊，不是为了扔钱到水里

现在买房比中证2000要好，当然红利、300还是比房子好的多。

我24年买的，一直没卖[捂脸]

没什么钱那还是30年吧，要是股市大赚那买房无所谓的。

我手里有24年初买的恒生etf

恒生够憋屈，回撤那么大[捂脸]

炒股可以随时跑路，买房可是要每月还房贷的，当然你有钱全款就不在我讨论范围里面了

置换呢？是不是这两年买，过几年卖？

别误导，是一线房产，不是所有房子。二线以下老破小和中证2000区别不大。

成本低看都懒得看了

这个我回答不了，要你自己去跑市场，不同地段不同楼龄价格不一样的。

[白眼]，能长期稳定买股票的都是糟老头子，有句俗语：糟老头子坏得~~~[大笑]

买房是刚需，扔钱到水里也不心疼是吧

应该没那么快的，供需看最起码到2030年左右

个股太难把握了

俺也一样，有时候感觉就是命运的馈赠，刚好运气好刷到了，而且黄大的文章里各种数据支撑让我选择了相信并且一直等到去年9月才买房（黄大之前说25年国庆前后，没修正到26年，其实现在可能还要再便宜一点不过也知足了），当然22年那个时候我手上也没有那么多钱[捂脸]同一位置买房我是真的比我表哥少了70万

你还好 我21年看对的房子600多w [捂脸][捂脸] 如果当时买了 现在估计就剩一半了

我也是看到这篇文章。2021年3月结婚至今，一直没买到房，也参与过摇号。曾经的学区房从1.8万/平跌到如今八九千，老破小更是腰斩。这个近166万人口的大县，新生儿从最高3万降到去年8千。从当年疯狂卖地、开发商踊跃拿地，到如今纷纷撤场，再到乡镇学校撤并、县城幼儿园不少关停，一路看尽变迁，感慨万千。 以前只当结婚买房是天经地义，从没细想背后的逻辑。感谢博主的分享，撕开一角，看清了许多现实。

逆天，你这id

我这里三线小城市，房价没那么夸张，但是泡沫也很高，那时候身边所有人都是一致看好房价，我曾经觉得也许这辈子就这样了（因为家庭条件真的很一般，农村的）当时也没多了解黄大，就是意外看到了这篇文章，觉得写的很有逻辑，很符合推演的进程，就选择信吧。

来得及，黄大之前说的是25年国庆前后，我就是25年9月买的，然后年初又说有些因素扰动，没那么快到推演的节点，现在修正到26年了，所以今年小城市刚需就适合上车了（刚需：亏10%以上也不在乎的才能叫刚需，一定是居住需求大于投机需求的）

我今年准备重新出发去南方新一线定居了 按照黄大的思路 左侧布局城镇化！

来不及了，已经涨上天了[飙泪笑]

巴菲特怎么说的来着，不吃最后一口肉？

这么多李鬼？😂

这么离谱

刚需买点

还把话放这，吓唬谁呢。投资看的是未来预期又不是当下。

经期起来了你买，经济差了你卖[机智]

你买呗，多简单，实际行动支持下自己的口嗨呗[大笑]

那经济怎么才能起来呢？[好奇]

问完了记得发下答案，我也想知道他们准备怎么做[大笑]

哥们，你的脑子只剩下偏执的抬杠了。基本逻辑都拎不清了。见底我就得买吗。我有住的就够了。再说见底也可能只是横盘，时间也是成本啊。流动性更好的资产这么多，我干嘛偏盯着房子呢[思考]

本科没毕业的话别这么大戾气……

戾气太大

发言符合头像

主是人口下降是大趋势，房子还能涨哪去。 国内外都预测2050年前后中国人口少4亿，如今60岁上下的老人到那时都8、90，基本都要走了。曾经建国初期的婴儿潮，20年后面临离世潮。 也就说20年时间，一个14亿的大市场，少4亿消费，就算里面十分之一有房，也是4千万套要流入市场，巨量抛售。 这房价还能涨哪去？ 而且购房的大头是学区、婚房。新生儿去年只有700万。学区房这个概念算没了。如今相配套的妇幼医院、幼儿园都在减少。 婚房，这几年的男女性别对立叙事下，去年结婚人数600万对，还有啥增量？同理从结婚人数能看出之后的新生儿人数还会继续走低。 真要涨，未来唯一能涨的也就一线个别中高档小区，普通民居都不会涨了。

我认为不会。应该是弱势下跌，然后30年左右房产税出来再搞个大的，楼市就到底了。

到底前不都会放只黑天鹅出来刺底[匿了]我觉得可能会是战争

顺手的事

更可能是暴力加息，后续这一轮的房产小阳春被刺破，金融边缘的银行业出现问题，AMC剥离不良，价格到达底部，然后无限QE，大通胀小繁荣启动

房价跌出房产税，自己砸自己的盘？

后续小阳春大概是什么时候？

房产税出来时的价格肯定是从底部大反弹之后的价格了[捂嘴]国家正紧锣密鼓稳房价呢，不会在房价底部重拳出击打击房地产，会在开启上行周期价格大幅上涨时出台

那得等很久。就像韩国一样，1991年随日本一起跌下，98年见底，2005年推出房产税。中国可等不起，地方再生障碍性贫血，不收房产税就要推倒分税制了。

那都是涨起来之后的事了，税而已很少

是的，你理解的没错[打招呼]

是阶段性底部，不一定是最低的那个底，但也可能是

不可能是是底，任何一个东西的地步就是基本没人讨论是不是底，现在远远不到

都有代价。

也有密度低的，我住的3t7户，

我勒个去[捂脸][捂脸]我感觉只要不是一梯一户我都没法接受 因为现在像二线以下城市新楼盘基本都是一梯一户了

所以我把同楼层旁边的户型全买了

不是，你这名字太搞了

刚需不会需求一梯一户，一梯一户是富豪的选择，[发呆]，超一线只有大平层才能满足一梯一户的需求吧？

看什么城市吧 我老家县城3000多的新房也是一梯一户。

就是因为没人买才这么设计吸引人去买，在超一线3000多都租不到核心区的二梯一户，不过3000多的县城没有啥年轻人呆得住吧

大部分人都在经历失业降薪，你说实体的消费能好？

1.白酒持仓不要超过5％，相对来说预加工食品、调味料、乳业、钢铁、水泥、航空运输、服装都要好得多。 2.你都看到PPI回正了，CPI主要看猪肉。

实际上1-3月社零有好几个行业非常好。只是汽车，建材，家具不行。

利郎，安踏高端线，361，今年一季度零售都是双位数增长。jnby，erdos，雅戈尔，未来几年真正能和较高单价的国际大牌掰掰手腕。

感谢🙏

消费是不是美的最好？（叠加出海）

数据上家具其实也还行。

啊，是我拖后腿了。前几年我工资还微增，今年大概率要降薪了

白酒的确定性这么低的吗[捂脸]

黄大，白水套了30个点，还能解套吗[大哭]

80%涨幅的白酒还需要多久[飙泪笑]

10%的仓位被套20个点，要调仓吗[捂脸]

看到巴菲特传人了，厉害厉害[吃瓜][吃瓜][吃瓜]

第二产业发展态势好与个人经济体验不是同步的。后者主要来自对第三产业的感知，而且第二产业转型发展的一个特点就是用更高效率的机器取代人力，人力处于持续的淘汰过程中。

想抄底猪肉[捂脸] 做养殖业etf

大多是港股，雅戈尔看着还行

这么说服装行业未来也会迎来涨价？想请教下，涨价的传导都是从上游的化工开始，再向下游成衣吗？

jnby的面料你觉得很好吗？反正我买了几件，没看出来材质和9.9包邮的班尼路有很大差别

虽然我并不认为这里是一个投资性买点，但是量在价先。

用感觉是大问题

那个中原城市领先指数，HK 24, 25年就见底啰，从135涨到153了。

在成本涨、需求弱的现实背景下，别看CPI什么有所反弹，就认为经济开始走出通缩了，应该是开始进入滞涨，后面就是明显衰退。在这之前，还有很多确实有赚钱效应，类似AI 外贸，这1年多来的股市等等。真正的苦日子没有来，但很快了，这期间的所谓反弹，注定就是昙花一现，真正的主跌浪也会很快开启。对于楼市，像深圳，年后这段时间，新房都在打折：宝安的珺悦名都、光明的华润润臻府、北站附近的鹏城云筑，哪一个不是比较大幅的降价，带来的销量反弹？马上有一个豪宅观潮府要开盘，看看吧。

黄大，我身边不少人开始行动起来买房了，目前我周边上海的房价比去年年底涨了15%左右

有个叫北哥的大v也和你是类似的看法。现在买还没到时候。现阶段尽量多保留现金。三年后再抄大底

这是可能一些相信黄大粉丝大佬们但是和黄大意见不统一的地方。 大家都一致认为上海是这波改善止损的排头兵，深圳保底到明年下半年去了。

这轮牛市，许多老手高手都看不懂。太极端了[捂脸]

反弹第一段都是这样的，只反高标和超跌，第二段才是普反，但普反开始，反弹就结束了，你可以观察2026-2027的房地产反弹应该也是这个结构。

所以黄大这轮是看反弹而不是反转是吗

这个结构不是大行情的起点。

是不是要等到差不多第四季度才是可以考虑，迎接27年的大通胀

消费也没见怎么反弹呀

黄大，所以现阶段走的好的行业，可以理解为激进资金买最多的、未来可能涨最多的行业吗？

易中天们还要大涨10倍？

黄大说了，消费还等段时间

在白酒跟消费蹲到吐了

白酒我是坚决不会买的

想请教下黄大，现阶段你认为多少仓位是一个合理的位置[潜水]

普反不就是冲顶[捂脸]，到时候要跑路吧

请问黄总，大行情的起点预计什么时候呢，谢谢

房地产真正的好卖点就是2016-2018婴儿潮长大

好的 在武汉金融岛买了个公寓，燕郊要开地铁的附近买了个公寓（自住），我这种永远满仓 热泪盈眶的人 感觉确实得配置一下房地产[捂脸]感谢黄大[感谢]

考虑到未来人买房的时间点会越来越延后 大概是30年后？ 2045年左右

估计就是2040-2045

那要2040年以后了。。。[飙泪笑]

房地产真正的好卖点其实就两个，一个是88-90婴儿潮对应的2016-2018，再就是2016-2018婴儿潮对应的时间，买点也是一样，计划生育的1970对应的2003-2005，2003-2005婴儿低谷对应的2030年后。

[感谢]到时候可以把市中心的房子置换搬去郊区的好楼盘了

富地广场的？

首尔甜城 东方广场

我这就把出生人口图贴桌面上[笑哭]

我也在看燕郊公寓，富地，方立方和mobo，准备入手一个

收租的话可以，赌房价上涨的话不如住宅

城镇化-逆城镇化-再城镇化-逆城镇化，是这个趋势，无数国家已经表演过了，人口减少会让人口更集中。人口更集中后的经济危机，城市就会出现大量贫民窟，富人移居郊外，我们这一代应该看不到这个。

原来是这个意思啊，那黄大意思还是核心区域反冲，，那我要不要去沈阳买个老破小[大哭][大哭][大哭][大哭][大哭]

中国现在是第一次城镇化结束，在走第一次逆城镇化，逆城镇化结束会出现再城镇化，我之前分享过的城市群会在那个时候起来，城市群之外的三四线城市就彻底没有价值了，以日本举例，日本的在再城镇化已经结束了，所以日本买房要开始买郊区了。

，[小情绪]懂了，爱你(ღ˘⌣˘ღ)

我对象村里现在到处都在盖房子。丈母娘现在不要求买房了，家里盖房子出钱就行。这是不是逆城市化的现象？[思考]

现在是中国的第一次逆城镇化，但是从投资的角度，未来我推荐的是城市群中核心城市的房子，这和日本是相反的，投资投的是未来，未来的中国会再城镇化，而日本会逆城镇化。

日本是个好老师

通过什么指标判断哪一个阶段的开始和结束？[握手]

都会出现哪些城市群呢？

那黄大，2030 是第二个底部且相对价格更低的判断还有变化么，不急着买房自住想过几年买，这几年拿钱在股市理理财[赞同]

1000万一年很快会到来了

ai冲击一线就业和远程办公不会影响吗

城市群中核心城市的房价高啊，如果投资三四线城市房子如何，比如安徽宣城，跟杭州、南京交界，算是跟着大城市喝汤的处境吧[发呆]

投资要买最好的标，刚需买最舒服的标

去翻翻过往的帖子里有讲

沈阳老破小值得买么？

因为中国可以退守农村，所以平民窟应该不容易出现，还有就是中国未来人口会迅速下滑，穷人来不及发展平民窟就已经挂了，当然我们ZF也不允许发展这个，所以总结中国不会有贫民窟。

我跟你的看法相反，因为AI和机器人还有网购的发展，城市化已经进入尾声，这几年北京上海已经开始人口外流

房地产行业不建议投资，按照现在通缩趋势，现金为王

北京上海人口外流是人口政策卡着，如果全面放开你试试，绝对挤破头都要抢着进去。北上的核心资源是教育、科技、医疗，吊打其他城市

那为什么前几年都在流入，疫情之后开始流出了，因为疫情之后房价一波暴涨，实际原因就是生活开支增加收入不增加，人都不是傻子，其它的任何理由都太牵强

中国几个核心城市房价暴跌后价格平稳时

收紧人口，且不给机会，杭州的IT起来了，给很多机会，人要吃饭要机会，你看40-60的那波人走了吗？走的是年轻人

安黄大的思路核心区老破小还是值得的，，[捂脸]即使当时没价值，后续地价上涨也有可能动迁，，主要问题未来沈阳还能是不是核心城市是个问题[小情绪]

既然你说老年人没走，那未来就更悲观了，这些人在未来十到二十年几乎都会走完，大城市也会空心化。

全世界的经验是人口下滑越厉害，人越会涌入城市，就业会进一步向城市收缩

感觉够呛啊

黄大～您说的城市群有哪些啊？

之前我也是人口减少论支持者，最近我有不同的看法了，房价从来不是单一因素的结果： 1.未来十多年大学生依然上千万，人口减少的影响至少十年内没那么明显。 2.当然会有大量二手房出现，但是高层、老旧、偏远的房子会成为贫民窟，既然是贫民窟，就没有那么强的流通性和价值，跟好的房子不在一个梯队，你会买三十年前老破小么？更何况空置的高层多半因为电梯原因永远被埋没。 3.只要不出大事，大城市人口还是会越来越集中的，村里去县里、县里去市里、市里去大城市。 当然，我也希望房子能回归纯居住的属性，天下苦房价久已。

黄大 现在出发去南方的新一线定居 再城镇化怎么样？是不是算左侧入场

但是中国有上山下乡政策[打招呼]

你说人口流出他说正在逆城市化，你们不是一个意思吗

那这一轮逆城镇化过程中宅基地是不是价值变大

黄大，逆城镇化结束的契机是你之前提过的28-30的经济危机吗？还是20年后，对标日本90年代的经济危机

大哥，你怎么还是用上个世纪的眼光看未来的发展？你能不能认清一个现实，我们父辈60年代的人积累的财富会以什么方式传承下一代？我们这代人已经富有的人会选择什么房地产？那上一代没有累积财富的打工人的下一代要如何做才能跟这一代已经富有的人的财富匹配？我就拿我自己的例子，我父母累积的超一线房产是给我的，我老家的房地产也是我的，不巧的是，这几年房地产收缩期我家是现金流在涨，这两年在买性价比极高的地皮。看好的是未来仍然是年轻人（父母没有累积财富）要到超一线拼搏搏一搏单车变摩托的梦想，这种长远投资，远不是人口收缩就能让超一线的房地产崩溃到你认为的空心化。

黄大我想问一下这个城市群中的核心城市是类似于武汉这种大城市，还是像岳阳，咸宁这种空间位置在城市群中间的城市呀？

长三角，珠三角

你那么多回答全是大叔相关的吗[飙泪笑]

第一次逆城镇化大概什么时候结束，是不是我们这一代看不到了？

杭州全是江浙沪地区核心城市吧[思考]

马上了呀，核心城市都跌了七八年了，不是预测30年是投资的买点吗

建议看看原文连接，答主18年就开始摆数据讲道理唱空房地产，21年还说趁有议价权卖房。如今也只是说见底没叫你抄，建议投资可以买的时间节点也是30年。

这不是你这些刚需房需要考虑的问题

可是刚需买房也需要捋清楚逻辑链条啊，不然不成了韭菜…？ 你咋不说人口是上层该考虑的事情，跟普通人无关呢？可是普通人的决策真的跟人口结构的大背景无关吗？

金融属性是抵押，不是成交。

刚需普通人的决策跟自己的经济状况有极大联系，买房就是买超一线的老破小，其大平层之类的买不起就别挑，也别想着去买非核心城市的大平层，因为普通人家庭绝对普通，没有底子可以霍霍的现在买老破小没有问题，有底子的现在都在买超一线核心大平层[发呆]

买老破小图啥啊？居住体验太差…我就是租房…

比如北京2环以内的老破小为什不值得？

值得？图啥？图居住？图上学？图升值…？

投资懂不，投资不是用来上学的，二环的地理位置就可以让高收入不涨花时间在通勤上面的人群租房了，装修弄好，长租几十年回不来本？

那你就算算租售比吧，你觉得划算就投资[感谢][感谢]

北京二环现在这个环境要考虑租售比的话，你怎么不把纽约房租和北京比一下，同样是世界级的超一线，纽约核心不到40平的房子，购买价1000万，每年交3个点的税，房租也不便宜，更谈不上租售比了

你说的投资啊…投资不看租售比看啥…？那你看租息比也行…不然投资个啥？

长投耐心资本运作方式。例如我闺蜜买的二环老破小根本不看20年内是否回本，她是打算房子留给下一代继续收租吃饭的，中国这种一次性买断70年产权的，续费低到可怜的优质房地产，稀缺不可能再生的稀缺资源，在低谷期购买，有何不可？如果你是想5年内卖掉，[思考]除了前几十年的红利期买啥涨啥特殊阶段可以达到，未来普通人不太可能有短线高收益的投资产地，以老中这种上一代都抢资源垄断给下一代的绝对不公平，只是让老百姓勉强有口饭吃的社会，普通人利用周期累积给下一代靠谱多了

这钱留着吃利息不比收租强…？

[捂脸]教你那么多你还不知道，现在世界处于什么状态？中国处于什么状态？解除债务唯一的方式是通胀，而且是大通胀哦，钞票就是一堆纸，你拿一堆废纸留给下一代吗？我选择拿黄金和房子和其他投资

买黄金，我也买。房子…不看好…

年久失修后续问题太多…

哎哟，我真服了，北京二环是什么地段啊姐，除非北京被炸了，中心永远是中心，中心会拆楼重建，你看看百年前的纽约巴黎和现在的纽约巴黎，是一样的年久失修吗？

拆楼重建是可以，但是具体执行，各家各户的诉求不同，达成统一太难了。 安装个电梯都费劲…

老房子老到租不出去也卖不出去，或者租不上价卖不上价，被公司或政府低价回收，然后统一重建之后再卖高价也不是不可能…但是房子老在个人手里值不值钱就不知道了…

插眼+1

蹲

看见消息了？

应该不至于，再等等吧

我今天也买了一套，苏州相城的

老破大老破小绝对没有未来。

谢谢你，刚去试岗的公司名称叫煜达林，都是好名字[大笑]

你买了以后。会一直住吗？如果会。那么就买一个交通区位方便的老破小。如果你未来不住，你想一下这个房子未来哪个来接盘?接盘的话你会亏多少？如果你考虑投资的话。你不光要看租售比，还要看租金能否覆盖房屋自身的贬损。否则就是亏钱。房屋流动性极差。如果投资的话还不如好好在股市里面买红利

打算自住呢

老破小你最多住5.6年就要嫌弃了。话先放在这里

那还是买新的吧

空头才是买家，无非觉得价格贵了。

没毛病，关心房价才是潜在买家。

创业比科创全面，有证券，cpo,电池，宁德，权重

科创板主要是第三产业为主吧

说错了 创业板主要是第三产业为主吧

结婚起步三室一厅住宅，单身可选就多了

总归也是有市场的。其实房子发展最大的错是除了一线都盖高楼。如果都小洋房啥的，商圈那些也被带动了。

单身居住应该很少有大豪斯的需求

光棍20平公寓都行

租房[捂脸]

怎么说

怎么说

看到他评论回复了是小范围私用，实际上自己整理一下也就一个小时不到

你可以翻翻之前的回答

其实优质的地产股早就见底了，滨江，新城，招商。。。

镇江市区，不看好镇江房价，它便宜有便宜的原因，持续性人口流失，没有产业支撑，紧靠南京虹吸效果明显。

镇江多少了

我也想知道，一直在犹豫[感谢]

同问

嘉里太古财报上那些项目，信号很明显，董事长自己都买了，现在捂盘了

是的，上海有几个老豪宅前两年把捂了十多年的盘重新装修当成新房出售，上个月开始取消了，继续捂盘。

房产税应该会被用来抑制房价的二次反弹。还早

2030年再次触底后 应该是持续上扬吧，跟随经济的腾飞持续上涨，只是涨的幅度可能再也没有之前这么大

我觉得第一次反弹应该很猛[捂嘴]

积蓄的欲望是吧[捂脸]

日本90年代房价起飞的很夸张，比70年代夸张[思考]

幅度来说还是70年代牛逼

现金换资产

钱不值钱了，相应的有东西变值钱了。打个时间差的事，你只需要比别人先意识到

怎么判断哪些资产可以跟上通胀

牛逼啊[捂脸]

40多万的时候真的抢房，还给了销售好处费

你买的时候租金回报率7.4％？[捂脸]

买的时候6%，后面附近其它热门租房小区居住环境恶化，本小区租金一直在涨，也可能是地铁口商圈学校上盖的原因。

那就是买的便宜，又中了题材。[捂脸]

羡慕啊，啥时候能有这么好运

我第一套100万出头买入的，后面同户型降到60[捂脸]

然后40w又购买了一套吗？[捂脸]

40-60万买了几套

大佬牛啊

方便问下是哪里吗？

佛山的

具体哪个位置？我去看看

早就卖完了，抢房

我去高价接手，毕竟这租售比有得赚呀[大笑][大笑]可以发一下吗大哥麻烦了！

4个点租金回报率你还有的赚?金色领域单间7个点。

可以说说是那个位置吗大哥~求求了~[拜托][拜托][拜托]

请教下佛山哪里哪个公寓，纯了解下用来学习，谢谢！

我不想告诉别人我住哪

哦哥不是好运 是真刀实干的调研跑市场跑出来的 黄大评论区我最爱看他

哦哥牛逼

我真厉害我就不100多万买第一套了[飙泪笑] 继续买也是因为我小孩在这个小区很多好朋友，短期不想换房了

[调皮]低调了大佬

你真的很牛。租售比这么高的很难找。[捂脸]本来去年打算深圳按黄大说的公寓入手的，结果我先生去了上海工作。人算不如天算。

运气，先23年底站岗住进去了才有抄底机会[飙泪笑]再选一次可能不会买了。收益跑不赢股票，居住体验也不如花八九千租一个万科臻府[飙泪笑]现在就是看看小区物业和折旧能不能挺到我35-40年卖房

那我觉得还是得买。因为对于孩子来说租和买感受不一样。人生短短几十年，钱是最生不带来死不带去的。够用就行。加上自己的房子装修也会好一点。投资的话股票房子贵金属反正你都有，也没啥错。

其实我感觉曾经离你很近，但是我不说[耶][耶][耶]，我吃完饭去千灯湖散步。走过去只要几分钟。

你可能真的不了解黄大，黄大分析地产的水平简直绝了，他好像是从12年开始回答地产的帖子，17，18还在涨的时候，他早就预警过的，估计那时候所有的多头，摇号抢房的，都和你现在的回答一样，认为不可能跌，但是黄大早就预警过。正如现在，一片喊声说不可能再涨。但是，不管是看涨还是看跌，经济有周期，商品也有周期，要一分为二的看问题。拿我所在西安为例，最近真的是在涨，有很多人说是为了孩子入学卖的三四月学区房，过了三四月就跌回去了。可是只要放水，有了流动性，就可能会涨。就如黄大说的，穷人看的是经济，富人看流动性看通胀，有钱人钱多了就想给钱找个去处的，所以看问题要辩证的看，要一分为二的看。

黄大的宏观分析真的很棒，人家是预测性的，对普通人来说很有借鉴和学习意义，不能让你大富大贵，但也能让你避坑，只恨自己没有早点关注，在2019年买了房子，挂在了山顶，不过无所谓了，反正是刚需，虽然赔了钱，但至少也能提高点生活质量。

“西安最近真的在涨”要不是我也在西安，我还真信了

到底又不是马上v上去。反弹上去磨一磨接着下跌也是可能的。关注答主久了，好好看答主罗辑，人家认为到30年还有多周期共振的一跌，投资那时候才是买房节点。其实我更奇怪你为啥这么激动让答主多买几套[飙泪笑]按理说你有房巴不得涨，要买房到底能买了应该高兴。打定主意不买房，那房价涨跌与我无关。so?我真的太好奇了

答主18年的时候唱空地产，21年建议大家跑路，你去翻帖子就知道了。人家战绩可查的

你不信就算了，虽然我不买房也不卖房，但是很早前关注的一个房产交易群，最近群主都说价钱硬，拍视频砍不下价，他给业主的建议价业主都不采纳，业主都说在等有缘人。这个群也几年了，好几个等着娃27年入学的，还有等着买房成家的一直在观望，都觉得三四月买不下去，准备等年底再看能不能跌。

这么精准预测了，都是底了，干嘛不买两套抄底呢[流泪]

每年新闻发出来都在涨，供不应求的，哪年不是，信的人这辈子有了[大笑]

我23年把2套房子卖掉买股票去了，目前股票赚了50%，房价卖掉后跌了50%。所以我还在观察房地产行情，如果估计未来房价能跑赢我手里的股票（火电+电解铝），自然就卖掉股票换房子了

我知道你不买房也不卖房，所以就听风就是雨嘛，我来告诉你，你口里说的涨，或者说你听来的涨是怎么回事。首先现在有无形的大手下场在发力，说降的是被捂嘴的状态，轻则限流封号，重则约谈处罚，西安做二手砍价比较头部的大乔，已经被处罚过几轮了，都上过新闻，导致她现在二手房视频已经不咋拍了，转向做新房去了，这是舆论方面，说降的都给掐死，那场地里不就只剩喊涨的在独舞。然后市场层面，每年都是金三银四，这俩月是要上学的这波人要赶着参与入学前的摸底预报，年年都是这个时段最上量，幺蛾子也最多，再就是金九银十，毕业季求职季，是另一个上量高峰但不如三四月，价格数据方面，中指研究院百城数据，西安二手房价格三月环比同比都是跌，环比二月跌0.6个点，同比去年三月直接跌了10个点，而且中指的数据给的还算客气的，贝壳这软件也不要钱，你打开瞅一眼贝壳给的月度数据，环比-1.4同比-14.5，纯纯的以价换量行情，西安挂牌二十多万套房子，肯定会存在极少数个例的异常，但如果据此就像你一样说成西安最近涨了，未免过于逆天，西安非要说涨，是目前在盖在售的四代新房，同一个盘，新开的几期比前面几期都要涨，同一块区域地段，新开的盘普遍要比老盘贵，中指数据方面也体现到了，新房在微涨，因为还是有很多上一代的没卖完的一手房在降价拖后腿，这才是真实行情，要是不搭理你把，你只管人云亦云叭叭的胡说，要认真跟你说这半天吧，你也不会服气，甚至不会去核实我给你报的这些数目和行情是真是假，转头换个地方就是继续喊西安涨了，怎么涨的，一通不可量化不可数据化的描述，我朋友怎么怎么滴，无法验证的那种，这种沟通交流是最唐的

楼市和楼价，混一块了？

西安二手房从23年一路过来月月都是降，包括刚过去的三月，就不存在那个层主说的什么西安最近涨了，价格方面这一句话就完事了，之所以大篇幅的聊到量，是为了解释前因后果，量一多幺蛾子自然就多，趁着窗口期往高了标价然而发现实际也卖不出去，总体价格指数卡在那月月降，这还是有大手在拉偏架的情况下，你说谁把什么东西混一块了，这哪里说的不清楚了

逻辑感人，是底就要抄？有没有可能是L型底部，有没有可能是说给刚需自住听的？论投资的话，比房地产流动性好涨幅空间大的资产多了去了，有钱就非要抄房子的底？不知道你在这个评论区下面刷什么，只能暴露你的认知和贫穷

房子不是供求关系，本质就是投资关系，房子会折价变旧，就跟你买衣服一样，穿破了就不要了，你怎么还在信房子是供求关系？黄是拿他自己的逻辑写的，我看他的逻辑没有错，中国的房地产要从2004年开始涨18年（60年代婴儿潮的第二次房地产需求（改善）以及1985-1991的婴儿潮第一次购买29-32岁），房价到顶跌4年，2026是最后一年跌幅。2027年会再次启涨，这次的涨幅跟原来不一样的地方在于三四线会成为死水，人都会去一二线生活买房，农村会面临大面积的凋败，90年代婴儿潮的第二波改善购买是大概在42岁左右，也就是2030-2034年的样子有个小高峰，再一次的婴儿潮就是2016年开始的二胎和90年代婴儿潮生下的孩子，对应的黄说的1940-1945没啥问题。你没有自己的交易体系在这里杠啥呢？

西安不是未来中国发展的核心城市吧？降价很正常

是很正常，也是事实，所以你这话不是应该跟前边那个声称西安在涨价的去说吗

需求是平滑的，供给的下降一定快于需求的下降。

大多数人的思维是涨时看多，跌时看空。 此外，比如西安平均年工资10万左右，按10年收入买房，100万已经能在市区买个中上等的房子了

供给只是新盖的房子，存量旧房子空杀空不考虑吗？供给下降再快，需求也填不满现有房子，要是说超一线当我没说

西安市区平均才一万左右一平？那确实已经比较合理了

老破小老破大，你当他是房子吗？

黄大，请教北京买二手房是考虑市中心老破小还是郊区05年老破大，或者考虑2015年后的次新？

老破小里面塞着大量城市透明人可怜人，这些人会永远住在老破小里面无论房价什么样。未来会买房的人的需求只会有改善房一种，只有刚买几年的新房才有价值，现在买任何所谓高端房产都只能等着不停被未来新房无限吊打抬不起头，更别说长远看还有人工智能介入，加速房子迭代

其实我也在等好房子， 深圳房子很拥挤， 我看郑州的第五代住房就很好， 但是深圳没有，，，小洋房也行啊， 新房几乎么有小洋房，，

价格跌不动了就该涨了，需求热点概念都是人为创造的，增长点那是什么，涨价的理由吗[滑稽]楼市长牛的缘由又是什么呢

老破小很多人拿来投资 租售比还行[捂脸]

黄大 一线城市老破小是不是以后都没救了[大哭]

西安比较特别，市中心房价比耳环外便宜很多，二环内1万以下的房子特别多

其实只能说比银行好一些吧 老破小房屋条件实在差 租不了多高的 也就占了流动性不错

房子这东西一旦脱离金融属性商品化，那就跟商品是一个道理，什么房有什么价，大家都想买好的，好的就不会太便宜，钱差不多的情况下买新不买旧是一定的，存量房没什么竞争力的

存量房互杀抛售是必然的结果，最后只有新房高高在上，二手房全部崩盘，就像迈巴赫新车价150万，三四年二手就50万一样，还真没那么多人非要买新车新配置，性价比不够，有钱人才买而已。

老破小是核心区，核心区最重要资源的是时间，每天通勤3小时和每天通勤半小时，这个时间差就够让有实力的年轻人选择老破小了，只要你肯好好翻新，租金很香而且绵延多年不绝，参考纽约、巴黎核心区的百年老房，那里的老破小房子好多人想买投资都买不到。

[害羞]我让我闺蜜在北京去年年底买了老破小~她花重金装修了一遍，上班真的不要多舒服~[酷]

二环内都是老破小确实便宜。我在未央区地铁口，保利还可以吧？真实价有低于一万的了，链家挂的价都是假的

之前回答过，地产可以的

[捂脸]地产股跌的厉害啊

其实我更看好钢铁和水泥。

黄大，逻辑是人民币升值成本变低+楼价回暖建设需求扩张吗？

黄大，按照这个逻辑工程建材工程建设这条线上的都能买吧，比如三一重工

看好钢铁水泥是因为逆城镇化这个趋势吗[吃瓜]

汽车机电设备出口其实你可以看做是高端钢铁出口，还有人民币升值概念（铁矿石进口） 水泥壁垒同样很深，光运输半径就能构成护城河，同样的还有石膏板行业。 大前提也是它们估值便宜了。。。

这就是你的认知问题了

不会。我从我个人和身边的人来看。对领域知识越丰富的人ai用的越好。博士生跟硕士生用同一个大模型写文章写出来的东西就是不一样，博士生写的东西更有深度，遣词造句会更精准。当前的大模型只是整合了人类的知识，没有对世界的感知，而不同的人对世界的感知不同，借助大模型输出的东西也不一样。这个时代对有兴趣有热爱的人太友好了，知识的边界直接被摊平了

感觉会形成新的悖论，没有经验其实也用不好大模型，经验丰富用大模型用的溜的公司只会裁员，新人用不好大模型，攒不了经验，不会被招用，好了卡死[doge]

社会意识和形态的改变跟不上技术的爆炸[捂脸]或许都要重建吧。我们的学习可能要从培养产业工人到培养人转变。

我问ai为什么特斯拉车主爱买乞丐版，保时捷车主为什么喜欢买老改新，它深度思考分析个一千字是分析不出人类的虚荣的，jnby的老板可以用ai研发对等审美的产品，而ai也是没办法提升比音勒芬之类的企业审美设计水平，同理股票

深度这一点上已经大模型也已经赶上来了。自从5.4出来后，只要会和大模型交互，实际上就已经能实现先帮你拓展广度,再分点延伸。这还只是迭代了一年就已经这样子了。[捂脸]

哦大，我不是抬杠的意思。我刚刚就这个问题问了一下gpt5.4，它实际已经含蓄的点出来了。[捂脸][捂脸][捂脸]。现在我没事和gpt学口语聊天，实际上它在情感上也越来越拟人化了查看图片

短期内可能使用大模型还会存在着壁垒，但是这种壁垒其实一个月不到就能消化掉。我最近在弄一个线上外贸店，找到类似的教程然后丢给gpt和codex，之后就半自动帮我搞定了。现在能实现自动监控市场行情和网上批发侧的情况。甚至能自动上下链接。

进化了[飙泪笑]

搞完之后就真的觉得苍白无力[捂脸]

[捂脸][捂脸][捂脸]是，它甚至能在心情低落的时候安慰你

能正确提问题把答案深度问出来是需要能力的。还有对模型输出的把关和组合，再进一步去提问。深度不是你举得的技术上这个意思，这还是没有脱离巨大的知识库这个范畴，而是一个人对领域的深刻感知和理解。

买特斯拉还是买小米比较好

过段时间再说吧，地产股倒是出买点了

那我去买了[感谢][感谢]

黄大目前还是看大区间震荡吗？

现在不就是震荡轮动吗[捂脸]

估计他们只看大盘和创业板[捂脸]不看板块的

尾盘买了地产etf还ok吗[看看你]

黄大，万科和保利哪个更好[思考]

我记得黄大以前在评论区说的是如果可以的话，买万科的期权。

[捂脸]期权是普通人能碰的吗

[赞][捂嘴]

好像就是不要碰的意思[捂脸]

大秦铁路可以买吗

买的哪个啊？兄弟

我就随便买了个地产etf，都差不多吧。记得黄大说买不来就etf么

好像就是普通人不能买的意思[吃瓜]

嗯嗯

3月份因为想买矿，看到了一个城投（当时第一个排除他），结果他左脚地产，右脚矿，[捂脸]

刚看了眼地产都去参加高科技了

我去，5分钟前我刚看到一个博主提到你说的啦[捂脸]

[捂脸][捂脸][捂脸]

ETF都受不了的话，买宽基，沪深300ETF，别的就不要碰

买的个股[捂脸]

您真的好好

后面没有调整或者下杀吧，之前说5月可能杀，够呛了

黄大 现在还能买沪深300吗？已经涨了挺多了

股市还会有调整一跌吗，踏空了感觉

从我跟踪的流动性指标看，这周大A很好，但是结构上风险也很大。个人看法，不构成投资建议。

后面调整也是小调了，踏空基本定局了。下来就买，

可以

哇 被黄大翻牌了[脑爆][脑爆][脑爆]谢谢黄大

黄大，养殖这位置是不是也可以，我看汇金加仓买了不少[潜水]

可是钢铁 etf 真的低位吗黄大，快奔前高去了

也许是大级别的箱体突破呢[吃瓜]

钢铁板块筛选，年初至今涨幅:+-5

fsyb，这就开个ETF定投，每天一百[看看你]

黄大 煤炭行业也在反内卷 这一次和上一次的有啥不一样不 为啥您没有提到

哦大，光伏呢

我目前更喜欢服装了，正在黄老师说的第二向第三阶段出发

前两天不是在买白电么，我在关注你，豆粕还在买么

这些又不矛盾

钢铁推荐哪个呀

申州国际吗[打招呼]

第三阶段是什么

穿洋品牌出去觉得土的时候。

[doge]这个三阶段是不是类似2020-2021那段时间，似曾相识啊

黄大之前说的证券走完回踩之后就一直横盘 目前看是不是估计很难迎来像去年那样子的涨幅了

在证券待得心累

黄大之前说证券提前见底 我感觉已经快走出来了。中信已经稳住了。这两天每次上午砸下去 下午就反弹上去。可能需要等整个板块季度业绩爆发催化吧。以中信和招商为例 这个利润下 如何还在这横盘 那么26年全年分红就可以去到5个点了。那简直是红利中的红利了[捂脸]

哈哈 是的 证券我买高了 待了几个月了[大哭][大哭]

要结合利率看。在别处看到的，长期宽松目标没达到前，现在收水都是流动性太多收点水留点余量

到期的银行定期存款活化可以弥补这部分回笼资金

问ai

可以请教哦大

问ai

@哦哦哦 [感谢][感谢]

中山我就去过三次我还能知道了

准备什么时候出货啊？我想卖

一般人学不来，完全是天赋

人生周期靠康波，推荐

你得看对书，还得看的深刻，悟的透，另外自己还得去亲历20年深入的经济观察，形成条件反射。有些东西不是看书能解决的。

有没有可能人家是觉得你俩认知差距太大不想跟你聊了[思考]

是个人就要住，现在是新生儿数量锐减，又不是全体人口，你问这种问题前自己有没有考究过自己的答案

政策底，市场底，估值低，盈利底，资金底。多了去了。经济和资产价格本来就是多维度观察的。见底也不是反转是反弹

没错，中文博大精深，当我们看见了一个我们以为认识的字熟悉的词，我们以为我们懂了，最后发现全是扯🥚

那你看看现在a股多少点了?这些乱七八糟底的时候在三千多以下，现在接近四千点

是三千多，还是三千以下，如果是三千多，就包含3000-3999，那么他是什么时候开始说的各种底，说完之后是涨了还是跌了？又持续了多久？股市周期变换远比房地产短，而且周期之内可能还有小周期，房根本不会出现今天涨明天跌后天又涨的情况，也不会出现这月跌下月涨再下个月跌的情况

阁下的意思是，必须从现在开始加杠杆梭哈，然后再也不会跌回来，这种才叫真正的底部？前面的底部就都不算底？[doge] 我并不觉得李大x这一大堆底部的评价是”没有意义“的，这一点可能跟你的认知完全不同。当然你要说很有用嘛，也确实没啥用。但他说这些话，还是代表着一些认知，代表着我们可以在这个基础上进行探讨。（为什么是底？哪些局部版块低估，哪些局部版块高估？） 你说的话让我感觉，只要不是9.24那种买了就再也不会跌回去的暴富机会，就没有探讨的意义了一样。那么你抓到9.24了么？卖房梭哈券商了吗[思考]？

如果你这几年一直看李大霄自己的微博并跟着做，收益是很不错的，甚至能部分躲过包括这次在内的回调。只会看二手三手消息从不核实的，还是别炒股了，记得少买点保健品就行